Construtoras e bancos estão em pé de guerra com governo

Brasília - Construtoras e bancos privados estão em pé de guerra com o governo federal. A briga envolve dois pontos que, hoje, são cruciais para agentes da área habitacional: o aumento do valor máximo dos imóveis comprados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de R$ 500 mil para R$ 750 mil, e da faixa de renda limite das famílias beneficiadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida, de R$ 4.900 para R$ 5.650

O setor privado argumenta que esses são ajustes importantes para atender à demanda da população que busca a casa própria. No entanto, autoridades envolvidas no assunto temem que as medidas provoquem remarcação automática de preços de imóveis, num mercado já inflacionado, ou uma corrida para sacar os recursos do FGTS

Subir o valor de avaliação do imóvel para utilização do FGTS atinge diretamente a classe média. Um trabalhador com R$ 400 mil no Fundo e pretende comprar um bem cotado a R$ 510 mil, hoje, não pode usar o dinheiro do FGTS, cujas taxas, de até 12% ao ano, são mais vantajosas. Como os imóveis sofreram altas astronômicas nos últimos anos, os bancos privados foram ao Banco Central (BC) argumentar que os donos de contas do Fundo já não conseguem mais comprar bens devido à limitação de valores imposta pela legislação.

Na outra ponta, a das classes mais baixas, o setor produtivo alega que não adiantou o governo subir para R$ 170 mil o valor máximo de imóveis nos grandes centros para o Minha Casa, Minha Vida, se a faixa de renda familiar não foi alterada.

“Não adianta o setor produzir se as famílias não conseguem comprar um imóvel. Elas precisam dar entrada e, geralmente, não têm poupança”, diz Maria Henriqueta, consultora da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

Já o executivo de um grande banco privado alega que, ao elevar o valor do imóvel só na baixa renda, o governo excluiu outros segmentos: “Ao reajustar o valor do imóvel para R$ 170 mil, você traz mais gente para o programa. Mas alija novos adquirentes em outras faixas de renda”.

A Caixa, principal agente financeiro, resiste a mexer nas duas frentes. Uma preocupação é com o efeito que as medidas teriam sobre a inflação. Quanto mais aquecido o mercado imobiliário, mais aumenta a pressão sobre os preços da construção.

“Subir a faixa de renda e, ao mesmo tempo, permitir que as famílias possam financiar 100% do valor da compra inevitavelmente teria efeito inflacionário na economia”, explicou um técnico do governo. “A elevação para R$ 750 mil faria com que um grande número de pessoas que possuem saldo elevado do FGTS sacasse esses recursos.”

A demanda do setor privado já foi discutida em reunião entre Caixa, Ministério da Fazenda e BC. Segundo fontes, o presidente do BC, Alexandre Tombini, ainda não se convenceu da necessidade de revisão dos valores, mas mantém o pedido em análise.

Na reunião, foi discutida também a adoção de restrições, como limitação do financiamento a 80% do valor do imóvel e prazo máximo de pagamento de 20 anos. O objetivo é evitar bolhas ou, ao menos, garantir a evolução sustentável do crédito imobiliário. BC, Caixa e entidades do setor privado são favoráveis, mas a Fazenda tem posição contrária. O temor é que esse tipo de restrição trave a evolução do setor. O argumento dos assessores do ministro Guido Mantega é que no Brasil não há uma bolha imobiliária como a que afetou os EUA em 2008. Mas é preciso estar atento a outros movimentos como eventual derrubada dos preços de imóveis e terrenos que foram comprados pelas construtoras, o que afetaria fortemente os negócios.

Saiba o que valoriza um imóvel

Na hora de vender ou comprar um imóvel o que mais influencia no preço do bem? A localização, o tamanho e a infraestrutura do bairro somam, é claro, muitos pontos na hora de definir o valor do bem, pois uma coisa é comprar um apartamento de 150 metros quadrados no interior e outra bem diferente é adquirir um imóvel parecido na Avenida Paulista. Além do endereço, outras características também elevam valor na negociação ou podem até, em alguns casos, depreciar a casa ou o apartamento.



Uma vaga a mais de garagem pode elevar o preço de um apartamento em até 15% (Foto: Daniel Teixeira/AE)

De acordo com corretores e fontes do setor, itens com garagem e banheiro privativo são as “vedetes” da valorização de imóveis da capital paulista. “A existência de uma vaga a mais de garagem num imóvel pode acrescentar de 10% a 15% ao preço final e, ainda, aumenta a velocidade da venda do bem”, destaca José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).

“O banheiro privativo em ao menos um quarto também é fator de valorização que confere maior liquidez à moradia”, completa o dirigente do Creci-SP.

Na opinião de Reimes Rodrigues, gerente da Forte Imóveis, ao dar preferência por residência com essas características, as pessoas buscam praticidade para o dia a dia. “A garagem é fundamental para assegurar um bem importante como o carro e o banheiro privativo facilita a rotina da família que acorda no mesmo horário para seus compromissos e precisa ficar pronta para sair sem perder tempo.”

Apartamentos menores - Espaços de convivência são outros itens muito valorizados. “Os apartamentos são cada vez menores e, por isso, o comprador valoriza cada vez mais áreas de lazer como varandas gourmet, espaços gourmet, playgrounds, piscinas e salão de festas, entre outros. Isso porque a convivência em família ou entre amigos é um fator importante”, diz a professora de finanças Angela Menezes, do Instituto Insper.

Em casas, esses espaços também são muito procurados. “Residências com quintal grande, gramado ou jardim, e com espaço com churrasqueira causam boa impressão e são vendáveis, pois são locais aconchegantes onde os moradores receberão as visitas. Mas esses espaços devem estar bem cuidados”, ressalta José Américo Tavares corretor e proprietário imobiliária Fernandes Tavares Imóveis.

Quanto mais facilidades e itens de bem-estar, mais valor terá o imóvel, conta Viana Neto. “Um apartamento com banheiro privativo, garagem para dois carros, uma boa varanda e área de serviço arejada pode valer até 30% mais que um imóvel semelhante que não tenha esses itens ou com apenas um deles.”

O que pode depreciar?
 Excesso de personalidade em partes estruturais do imóvel podem ser um tiro no pé na hora de negociar o bem. Isso significa que investir milhares de reais naquele revestimento caríssimo nem sempre agregará valor à casa ou ao apartamento.

“Muitos acham que gastar dinheiro com reformas caras valoriza o imóvel, mas, embora para o gosto pessoal dele seja algo interessante, nem sempre é para o comprador”, explica o professor Ricardo Almeida, coordenador da pós-graduação em Negócios Imobiliários da Faap (Fundação Armando Alvares Penteado).
Armários, por exemplo, podem facilitar ou ser um empecilho, explica ele. “Se forem armários novos, bem conservados e com acabamentos discretos, ajudam a vender, pois são práticos para quem compra. Porém, caso sejam velhos ou forem de cores fortes, certamente vão representar um gasto ao comprador que, normalmente, retira tudo.”

Revestimentos também podem espantar compradores. “Tive um cliente que mandou colocar mármore rosa em toda a casa, gastando quase R$ 20 mil. Ele achava que isso valorizaria o imóvel, traria estilo, mas além de não agregar valor ao preço do bem, foi a primeira coisa que o comprador mandou arrancar”, conta o professor. “Quem pretende usar o imóvel como investimento, ao reformá-lo, deve optar por materiais neutros e que não imprimam muito seu estilo pessoal na construção. Assim, ele fica mais valorizado porque o futuro comprador o considera pronto para morar sem necessidade de mais gastos.”

Fonte: Jornal da Tarde